AUPREA: anticiper et gérer le patrimoine familial dans l’indivision et la succession

Charles NEBOT, ancien conseiller en gestion de patrimoine, a crée AUPREA (aides aux familles dans la résolution des défis succéssoraux et à la contribution de la prospérité collective) en juin 2024.

Le 29 novembre 2024, a eu lieu une conférence exceptionnelle à l’Assemblée Nationale pour sensibiliser les familles et proposer des solutions concrètes aux problématiques successorales.

Analyse de la loi Letchimy et son impact sur la gestion des successions

Au programme

• Charles NEBOT, fondateur d’AUPREA : Présentation de la vision d’AUPREA et du carnet d’inventaire patrimonial.
• Un notaire : Comment sortir de l’indivision et débloquer les successions.
• Une banquière : Financer les frais de succession et mieux comprendre les processus bancaires.
• Un ancien député : Analyse de la loi Letchimy et son impact sur la gestion des successions.

La loi Letchimy ne s’applique qu’aux départements et régions d’outre-mer c’est-à-dire la Guadeloupe, la Réunion, la Martinique, la Guyane et Mayotte. Mais aussi à certaines collectivités d’outre-mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

En effet 40% du foncier privé en Martinique est bloqué par l’indivision, soit 26% du foncier qui est géré en indivision et 14% du foncier qui correspond à des successions ouvertes. La loi Letchimy a pour but de relancer le marché immobilier dans ces territoires où les biens immobiliers présents dans les successions en indivision prennent de longues années à être réglées.

Dans ces régions, l’indivision successorale est une cause de dégradation du bâti. Elle est aussi le principal frein à l’usage du foncier. Ces problématiques ont déjà été traitées par la loi Letchimy, qui visait notamment à faciliter la gestion et la sortie des indivisions successorales de plus de 10 ans dans les collectivités d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Guyane, Mayotte) et dans celles de Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

La loi Letchimy : l’outil pour régler les indivisions successorales anciennes et pléthoriques ?

Mais il fallait aller plus loin. C’est pourquoi le dispositif existant a été précisé et enrichi par la loi du 9 avril 2024 relative à la lutte contre l’habitat dégradé (art. 51), entrée en vigueur le 11 avril 2024.

En application de la loi Letchimy, les actes de vente et de partage de biens immobiliers peuvent se décider avec la moitié des droits indivis, au lieu de l’unanimité requise en droit commun ; cette même règle de majorité s’applique, contre les deux tiers en droit commun, pour la gestion des biens indivis (mandat général d’administration, baux d’habitation, actes d’administration, ventes de meubles pour payer les dettes et charges de l’indivision notamment). Initialement valable jusqu’au 31 décembre 2028, ce dispositif est prolongé jusqu’au 31décembre 2038. Il en va de même de l’exonération du droit de partage de 2,5 % .

Procédure simplifiée de notification des projets de vente et de partage

Pour vendre ou partager des biens immobiliers indivis, le notaire choisi devait, outre les mesures de publication, notifier le projet par acte extrajudiciaire à tous les indivisaires. Nouvelles précisions : la notification est faite aux indivisaires qui ne sont pas à l’initiative du projet. Pour les autres, le projet leur sera remis en main propre (Loi 2018-1244, art. 2 modifié par loi 2024-322 art. 51, II-3°). Cela permet d’alléger la procédure pour le notaire et le coût des envois, souvent nombreux et lointains, des actes extra-judiciaires.

Si le partage s’opère en principe par tête, il se fait par souche en cas de représentation (C. civ. art. 827). Dans les territoires d’outre-mer susvisés, où les successions s’étendent parfois à plusieurs dizaines de personnes et sur plusieurs générations, le partage judiciaire des successions ouvertes depuis plus de 10 ans peut également se faire par souche (Loi 2024-322 art. 51, II-4°) :

• lorsque la masse partageable comprend des biens immobiliers dépendant de plusieurs successions ;
• lorsque ces biens ne peuvent être facilement partagés ou attribués :
• en nature compte tenu du nombre important d’indivisaires,
• par tête compte tenu de la complexité manifeste à identifier, à localiser ou à mettre en cause l’ensemble des indivisaires dans un délai et à un coût raisonnables.

Dans ce dernier cas, la demande de partage par souche doit faire l’objet d’une publicité collective ainsi que d’une information individuelle s’agissant des indivisaires identifiés et localisés dans le temps de la procédure. Toute personne intéressée dispose d’un délai d’un an à compter de l’accomplissement de la dernière des mesures de publicité ou d’information pour intervenir volontairement à l’instance.

À l’expiration de ce délai, les interventions volontaires restent possibles si l’intervenant justifie d’un motif légitime, apprécié par le juge, l’ayant empêché d’agir. Le partage par souche peut avoir lieu si au moins un indivisaire par souche est partie à l’instance. Tous les membres d’une même souche sont considérés comme représentés dans la cause par ceux qui ont été parties à l’instance, sauf s’il est établi que leur défaillance n’est pas de leur fait ou qu’elle est due à une omission volontaire du requérant.

Depuis le 11 avril 2024, les règles de l’option successorale permettant de contraindre un héritier à accepter ou non la succession à l’issue d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de celle-ci (C. civ. art. 771 à 775) sont applicables aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 et non encore partagées à cette date (Loi 2024-322 art. 51, II-6°). Les autres héritiers peuvent ainsi sommer l’héritier inactif de prendre parti. Ce régime dérogatoire permet de sortir du champ de l’article 47 de la loi du 23 juin 2006, qui prévoit que les dispositions relatives à l’option sont applicables aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007.

Le dispositif proposé par la loi Letchimy, censé relancer le marché immobilier en outre-mer, a été jusque-là peu mobilisateur. Gageons que la loi de lutte contre l’habitat dégradé permettra, grâce aux améliorations et nouveautés apportées, de débloquer les innombrables situations d’indivisions successorales en outre-mer (plus d’un tiers du foncier concerné dans ces régions).

Faire appel à un avocat devient alors indispensable en présence d’une succession bloquée, qu’il pourra vous aider dans vos démarches afin de débloquer l’indivision de biens immobiliers présents dans la succession.

Ce délai de 10 ans ne répond nullement aux enjeux locaux liés aux problèmes de filiation en Outre-mer et à l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui.

La diminution de la période de prescription risque à la fois de compromettre la mise en œuvre des contrôles nécessaires à la procédure et d’aggraver le désordre foncier.

Aujourd’hui, il s’agit plutôt de renforcer et d’encadrer les contrôles pour éviter tout abus et les drames qui en découlent.

Je n’ignore pas que cette loi crée une procédure nouvelle et que, comme toute nouveauté, elle inquiète parfois. L’application de la loi Letchimy est pour le moment limitée à quelques années, mais pourra être prorogée au besoin.

Face à ces constats, Charles NEBOT a imaginé un outil capable de prévenir ces blocages et de transformer ces défis en opportunités : le carnet d’inventaire patrimonial.

Les successions non anticipées sont souvent synonymes de conflits et de perte de valeur pour les familles.
• Blocages d’indivision : De nombreuses terres et biens immobiliers restent inutilisés pendant des années, freinant leur potentiel économique.
• Méconnaissance des démarches : L’absence de repères laisse les héritiers démunis, avec des biens qui perdent de leur valeur faute de gestion proactive.
• Conflits intergénérationnels : Ces situations engendrent tensions et divisions familiales, qui peuvent durer plusieurs générations.

Un déploiement prometteur en Afrique et une vision internationale

En plus de son lancement en France, le carnet d’inventaire patrimonial connaît un déploiement en cours dans plusieurs pays d’Afrique, où les enjeux successoraux sont tout aussi critiques :
• Encourager la formalisation du patrimoine familial : Identifier les héritiers et centraliser les informations pour éviter les conflits prolongés.
• Adapter les solutions aux réalités locales : Prendre en compte les spécificités juridiques et culturelles de chaque pays.
• Stimuler les économies locales : Libérer des terres pour permettre leur exploitation et leur valorisation dans des projets de développement.

Ce déploiement international marque l’ambition d’AUPREA de devenir un acteur global dans la gestion successorale, tout en répondant aux besoins locaux de manière pertinente.

En utilisant le carnet d’inventaire patrimonial, les familles peuvent :
• Libérer du foncier inutilisé : Permettre une exploitation plus efficace des terres et des biens immobiliers hérités.
• Investir sur les territoires : Réinjecter les ressources issues des successions dans des projets économiques locaux.
• Préserver les relations familiales : Anticiper les conflits et favoriser des décisions consensuelles, pour des générations unies.

Aujourd’hui, les défis successoraux ne se limitent pas aux aspects familiaux. Ils ont également des implications économiques majeures.
• Réduire les biens immobilisés : Trop souvent, des propriétés restent bloquées pendant des années faute de clarté dans les successions. Avec le carnet, les familles peuvent débloquer ces biens et en tirer parti.
• Valoriser les territoires : En libérant du foncier et en facilitant les investissements locaux, AUPREA participe à la redynamisation des économies locales.

• Un outil de transmission durable : En offrant aux familles une solution accessible, le carnet contribue à une gestion patrimoniale plus responsable et proactive, permettant à la nouvelle génération de bâtir sur des bases solides.

AUPREA se positionne comme un acteur clé de cette transformation, en proposant des outils adaptés pour répondre à ces enjeux à la fois familiaux et économiques.